На правах рукописи
Острякова Ю.Е. Реформирование долевого строительства жилья // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. – 2017. –Т. 2. №3. – С. 161-164.
РЕФОРМИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
Ю.Е. Острякова, канд. экон. наук, доцент
Ивановский государственный политехнический университет
(Россия, г. Иваново)
Аннотация. Долевое строительство является формой инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства) для строительства объектов недвижимости. Широко используемый механизм, привлекательный своей относительно низкой ценой, получил довольно широкое распространение, но стал серьезной проблемой, так как в его рамках имеются широкие возможности для злоупотреблений и нарушения законов. В статье рассматриваются вопросы современного состояния долевого строительства и анализируются факторы оказывающие на него существенное влияние. Усовершенствовать организационно-экономический механизм возможно путем реализации модели проектного финансирования, которая предусматривает поэтапное финансирование строительства что выгодно отличает ее от существующих практик.
Ключевые слова: долевое строительство, проектное финансирование, жилье, жилищное строительство.
Долевое строительство представляет собой форму инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства для строительства объектов недвижимости. Осуществленные за последние годы меры, направленные на совершенствование законодательства по долевому строительству жилья, безусловно, улучшили положение дольщиков. Тем не менее, практика показывает, что количество обманутых дольщиков, не сданных вовремя объектов жилья, предприятиях — банкротах в строительной сфере постоянно увеличивается. Несмотря на то, что тема долевого строительства в современной российской практике является достаточно острой и актуальной, в научном плане ей уделяется мало внимания.
Между тем проблемы долевого строительства находятся в сфере внимания различных государственных структур Российской Федерации и ее регионов. Следует заметить, что негативные тенденции в данной области усиливаются за последние годы. Хотя многие основные вопросы по долевому строительству закреплены на законодательном уровне и получают дальнейшее развитие, многие проблемы, связанные прежде всего с обеспечением гарантированных и законных прав дольщиков, за последние годы заметно обостряются.
Изменилась типология жилья. Сегодня более 40% объемов ввода составляет индивидуальное жилищное строительство. В части же, приходящейся на многоквартирное коммерческое жилье, наибольшая доля приходится на малые одно-, двухкомнатные квартиры, наиболее доступные, но недающие возможности роста молодых семей. Сегодня очевидна ориентация рынка первичного жилья в сторону увеличения строительства жилья эконом-класса [5].
Мероприятия, нужные для развития жилищного строительства должны быть организованы и проведены системно, в расчете на развитие нормативной и регулятивной базы; активные инвестиционно-рыночные механизмы поддержки дольщиков, инвесторов, застройщиков; проектной базы и НИОКР в целом по отрасли; стратегического и территориального планирования, градостроительного проектирования, включая зонирование.
Развитие жилищного строительства является одним из приоритетных направлений работы в современных условиях. С 2010 года в Российской Федерации наблюдалась положительная динамика по объему ввода жилья В 2015 году этот показатель достиг рекордного уровня — 85,35 млн. кв. метров [1]. Однако, уже в 2016 году наблюдается снижение темпов строительства и ввода жилья в эксплуатацию. Объемы строительства в Московской области составляют 33%, а города Москва — 15% от объемов строительства по Центральному федеральному округу – это наибольшие показатели из всех субъектов ЦФО.
Темпы строительства в 2016 г упали по отношению к 2015 г. как в целом по России, так и по Центральному федеральному округу.
Доля средств населения привлекаемых на долевое строительство в общем объеме инвестируемых средств возрастает с 2010 года до конца 2013 года до 79%, а в течении 2014 г. и 2015 г снижается до 75%. Количество приостановленных или законсервированных объектов уменьшается с 2010 г. – 4,8 млн. кв. м до 2015г. – 2,1 млн. кв. м, что составляет 16% и 6% соответственно [2].
Застройщики верят в отложенный спрос на жилье, который формируется в течение кризиса, поэтому застройщики в 2016 г стали покупать больше площадок под строительство жилья.
Причинами роста предложения недвижимости в 2016 году явились: 1) компании стремились успеть оформить документацию до вступления в силу с 1.01.2017 г. поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к девелоперам, порядок страхования новостроек и т.п.; 2) изменение правил землепользования и застройки усложнит девелоперам запуск новых проектов с 2017 г.; 3) в 2016 г запустили подготовку множества новых строек и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно; 4) платежеспособный спрос на жилье скоро вернется на докризисный уровень, а строительство больших объемов недвижимости позволяет сократить издержки в расчёте на кв. м. (на закупку стройматериалов, разработку проектов, рекламу, управление и т.п).
Средства организаций и населения направленные на долевое строительство в Московской области составили 9,6% из общего объема инвестиций и г. Москва — 6,7%, что выше аналогичного показателя по ЦФО (6,1%) и значительно превышают данные в целом по России (3,1%). В России насчитывается около 39 000 обманутых дольщиков и 745 долгостроев [3]. В Москве ситуация относительно благополучная: здесь зарегистрировано 630 пострадавших дольщиков и 30 проблемных объектов. Серьезнее положение дел в Подмосковье – 3900 обманутых дольщиков.
Продавцы предоставляют рассрочку платежа от нескольких месяцев до нескольких лет. Покупателей это привлекает, так как, во-первых, у рассрочки нет процентов. Проблемы выплаты кредитов остаются в настоящее время также достаточно острыми [4].
Во-вторых, рассрочку обычно предоставляет компания-застройщик — а значит, клиенту не нужно обращаться в банк и собирать десятки документов для одобрения кредита. Учитывая экономические факторы и психолого-социальные аспекты проблем затянувшегося недостроя в жилищном строительстве, и в особенности проблемы обманутых дольщиков, назрела необходимость реформирования схемы участия граждан в долевом строительстве объектов. На практике проблема оказалась настолько значимой, что встал вопрос о полном отказе от схем долевого строительства с 2020 года.
Эффективный механизм защиты вложений частных покупателей за границей – это escrow accounts: деньги переводят не застройщику, а на счет специального финансового агента, который перечисляет транш компании застройщику только по завершению определенного этапа строительства. Таким образом, застройщик имеет гарантию оплаты, а покупатель застрахован от намеренных задержек строительства.
Принципиальное отличие зарубежных схем строительства заключается в поэтапной оплате строительства, поэтому, если строительство приостановлено, то покупатель может прекратить производить платежи, предусмотренные графиком.
В последнее время в странах с развитой рыночной экономикой существует тенденция к сокращению инвестиций в новое жилищное строительство, вызванное снижением спроса. В таких странах как Финляндия, Швеция, Австрия и др., наблюдается увеличение объемов государственного жилищного строительства. Кроме того, в Канаде, Дании и других развитых странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию жилищного фонда.
Широко используемый механизм долевого строительства, привлекательный своей относительно низкой ценой, получил довольно широкое распространение, но стал серьезной проблемой, так как в его рамках имеются широкие возможности для злоупотреблений и нарушения законов. Усовершенствовать организационно-экономический механизм возможно путем реализации модели проектного финансирования. Она предусматривает поэтапное финансирование строительства что выгодно отличает ее от существующих практик. Проектное финансирование представляет собой форму долгосрочного кредитования инвестиционных проектов, в рамках которой происходит обеспечение денежными ресурсами проектной компании — застройщика с использованием различных финансовых инструментов долгового, долевого и производного характера.
Применительно к схеме долевого строительства жилья участниками трехсторонней сделки будут являться: проектная компания – застройщик, инвесторы — физические и юридические лица, кредитор — коммерческий банк.
Проектное финансирование имеет свои определенные преимущества: имеет не обезличенный, а адресно-целевой характер; не сопровождается большими рисками; предполагает поэтапное финансирование строительства при обязательном контроле со стороны банка за ходом реализации этапов проекта; для банка механизм интересен привлечением бесплатных денежных средств дольщиков (банк не платит процентов по депозиту); пониженный процент, под который банк передает эти средства застройщику, не ведет к значительному удорожанию строительства, так как и сейчас застройщики пользуются кредитами при ведении строительства. В то же время застройщикам не будет смысла банкротиться и «исчезать» с объекта со средствами дольщиков, как в ситуации, когда эти средства передаются застройщику все и сразу.
Специфика этой формы кредитования также определяется тем, что основные этапы инвестиционного цикла увязаны между собой, гарантии, обязательства и интересы участников проекта согласованы и входят в компетенцию банка-кредитора. С точки зрения реализации проекта важно что будут согласованы срок финансирования и время создания объекта.
Библиографический список
1. Инвесторы поселились в квартирах [Электронный ресурс]// сайт URL: http://www.irn.ru/articles/39632.html
2 Инвестиции в России. 2015: Стат.сб./ Росстат. — М., И58 2015. – 190 с
3. Мониторинг объемов жилищного строительства и цен на рынке жилья [Электронный ресурс] // сайт URL: http://www.minstroyrf.ru/trades/zhilishnaya-politika/8
4. Тимофеева Е. Е., Острякова Ю. Е. Проблемы обеспечения возвратности кредитов в условиях экономической нестабильности // Современные наукоемкие технологии. Региональное приложение. 2016. №1 (45). С. 82-87.
5. Острякова Ю. Е. Особенности развития сегмента жилья эконом класса / Генезис экономических и социальных проблем субъектов рыночного хозяйства в России. 2015. Т. 1. № 9. С. 95-98.
REFORMING OF SHARED-EQUITY CONSTRUCTION OF HOUSING
E.Y. Ostryakova, candidate of economic sciences, associate professor
Ivanovo state polytechnic university
(Russia, Ivanovo)
Abstract. Shared-equity construction is a form of investment activity in construction at which the builder uses money of citizens (participants of shared-equity construction) for construction of inhabited objects. It is widely used. It attracts with rather low price. But it became a serious problem as in its framework there are ample opportunities for abuses and violation of laws. In article questions of the current state of shared-equity construction are considered and the factors having significant effect on it are analyzed. It is possible to improve the organizational and economic mechanism by realization of model of project financing which provides financing of construction on stages that favorably distinguishes it from existing the practical.
Keywords: shared-equity construction, project financing, housing, housing construction.